ich-rechne-nach.de Deine Zweitmeinung vor dem Kauf
Deine Zweitmeinung vor dem Immobilienkauf

Du unterschreibst für mehrere hunderttausend Euro.
Sagt dir jemand ehrlich, ob das eine gute Idee ist?

Eine Immobilie ist kein romantisches Vermögensobjekt. Sie ist eine Aneinanderreihung von Zahlungsströmen, die stark an eine Risikoprämie gebunden sind.

Investitionsentscheidungen nach Risiko und Ertrag zu treffen ist seit Jahrzehnten meine Passion, früher in der Finanzbranche und heute mit eigenem Geld.

Ich kaufe regelmäßig Mehrfamilienhäuser für den eigenen langfristigen Bestand. Das ist mein Geschäftsmodell.

There is no free lunch.

Meine ehrliche und neutrale Meinung:

Würde ich diese Immobilie zu diesem Preis kaufen? Und wenn nein, zu welchem?

  • Kein Coaching
  • Kein Kurs
  • Kein Newsletter
  • Keine Rechtsberatung
  • Keine Steuerberatung
  • Keine Finanzierungsberatung
  • Keine technische Prüfung

Direktes Sparring zu deinem Objekt, aus der Sicht eines Vollblutinvestors.

Pakete ansehen

Ab 249 €. Ein Objekt, eine klare Antwort.
Ich nehme maximal 2 Objekte im Monat an.

Bei einem Geschäft arbeitet jeder für seine eigenen Interessen. Gut so.

Doch ein Großteil der Beteiligten verdient sofort durch deinen Kauf.

Verdient sofort, mit deiner Unterschrift
Der Maklerbis zu 7,14 %
Der Verkäufer100 % des Kaufpreises
Der Staat6,0 % Grunderwerbsteuer
Der Notarrund 1,5 %
Das Grundbuchamtrund 0,5 %
Der Kreditvermittlerbis zu 1,0 % der Darlehenssumme
Gebühren, Steuern und Courtage bei einem Kaufpreis von 900.000 €. Abgeflossen, bevor du die erste Miete gesehen hast. rund 104.000 €
Verdient über die Laufzeit, aber abgesichert
Die BankZinsen über 20 bis 30 Jahre, im ersten Rang besichert

Und du trägst das Risiko der nächsten 25 Jahre. Allein.

Hast du über deinen geplanten Kauf schon einmal mit jemandem gesprochen, der keine direkten finanziellen Vorteile davon hat?

Oft ist das direkte Umfeld kein guter Ratgeber, weil es selbst noch nie gekauft hat. Frag jemanden, der es regelmäßig tut.

Ich habe Sascha im Zuge eines Kaufangebots für eine Altbauwohnung kontaktiert. Er konnte potentielle Renovierungen und den Markt gut einschätzen. Hätte ich die Wohnung zum Angebotspreis gekauft, hätte ich potentiell Verlust in weniger als 5 Jahren gehabt. Klasse Hilfe und vor einer überbewerteten Immobilie gewarnt.
Google-Bewertung · Beratung beim Kauf einer Altbauwohnung
Er konnte den aufgerufenen Kaufpreis realistisch einschätzen und in Bezug zum tatsächlichen Verkehrswert klar einordnen. Auch zum Thema Kosten für Sanierung bzw. energetische Modernisierung hat er uns ein präzises Feedback gegeben. Eine rundum vertrauenswürdige Unterstützung, insbesondere wenn man selber nur wenig Erfahrung mit Immobilien hat.
Google-Bewertung, Juni 2025 · Beratung beim Kauf eines Einfamilienhauses

Gekürzt, im Wortlaut unverändert. Nachzulesen im Google-Unternehmensprofil der IKDM GmbH.

Die wichtigste Frage, die alles entscheidet

Warum kaufst du?

Kapitalanlage

Was bleibt nach dem Kapitaldienst?

Hast du die Folgekosten im Blick? Nicht umlegbare Kosten, energetische Ertüchtigung, und die Frage, ob dir die nächste Sanierung das Genick bricht.

Eigenheim

Kannst du dir das leisten, wenn etwas schiefgeht?

Ein Eigenheim ist ein Konsumgut, keine Investition. Für die meisten der größte Luxus ihres Lebens.

Das Alarmsignal

„Ich kaufe, um Steuern zu sparen.“

Diese Antwort macht mich sofort hellhörig. Wer wegen der Abschreibung kauft, kauft meist ein Verlustgeschäft und nennt es Steuervorteil.

Du zahlst ohnehin sechsstellig. Die Frage ist nur, wofür.

Bei einem Kaufpreis von 900.000 € sind über hunderttausend Euro Nebenkosten fällig, bevor du die erste Miete gesehen hast.

Eine Zweitmeinung ist dagegen ein kleiner, fester Betrag. Ein um 3 % zu teuer gekauftes Objekt kostet dich dagegen 27.000 €, sofort und endgültig. Über die Laufzeit kann aus einem Fehlkauf schnell ein sechsstelliger Schaden werden.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 900.000 €
Grunderwerbsteuer Hessen, 6 %54.000 €
Notar und Grundbuch, rund 2 %18.000 €
Maklercourtage, hälftig geteilt, 3,57 %
ohne Teilung bis zu 7,14 %, also 64.260 €32.130 €
Nebenkosten gesamt104.130 €
Meine Zweitmeinungfür deine Seite
990 €
Sascha Weil erklärt am Tisch die Zahlen zu einem Objekt, davor Unterlagen und Notizen
Ablauf

Wie läuft dein Sparring?

  1. 1Melde dich für dein Erstgespräch und sag mir in drei Sätzen, worum es geht.
  2. 2Wir klären, ob ich dir überhaupt helfen kann. Wenn nicht, sage ich das sofort.
  3. 3Passt es, buchst du die Zweitmeinung und schickst mir die Unterlagen zum Objekt.
  4. 4Ich rechne nach. Im Gespräch sage ich dir, was mir auffällt und zu welchem Preis ich kaufen würde.

Drei Pakete

Ein Objekt je Auftrag. Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Jedes Paket endet mit derselben Antwort, nur in unterschiedlicher Tiefe. Alle Preise inklusive 19 % Umsatzsteuer.

Mein Honorar für die Prüfung ist dasselbe, ob du am Ende kaufst oder nicht.

Du zahlst einen Festpreis und bekommst dafür eine Einschätzung aus vielen Jahrzehnten Erfahrung.

Erstgespräch

Wofür kaufst du?

249 €

Für den Anfang, wenn noch nichts feststeht außer der Absicht.

  • 45 Minuten Videogespräch
  • Ohne Vorbereitung, ohne Unterlagen, kurzfristig möglich
  • Wir klären dein Ziel: Eigennutzung oder Kapitalanlage
  • Was das für deine Finanzierung und dein Risiko bedeutet
  • Die typischen Fehler in deiner Ausgangslage
  • Noch kein konkretes Objekt, dafür brauche ich Unterlagen
Buchst du innerhalb von 14 Tagen die Zweitmeinung, rechne ich die 249 € voll an.
Erstgespräch anfragen

Kein Mailprogramm?info@ikdm-gmbh.de

Das meistgebuchte Paket
Zweitmeinung

Ein Objekt, durchgerechnet

990 €

Für das Objekt, das du ernsthaft kaufen willst.

  • Alles aus dem Erstgespräch
  • Du sendest vorab: Exposé, Mietenliste, Energieausweis, deinen geplanten Ankaufspreis
  • 30 Minuten Vorgespräch zu deiner Einschätzung und deinen offenen Punkten
  • Ich rechne das Objekt durch und sage dir, was mir auffällt
  • Wo die Zahlen nicht tragen, und ab welchem Preis sie es täten
  • Die Fragen, die du dem Verkäufer noch stellen musst
  • Meine Antwort: zu welchem Preis ich kaufen würde, und warum
  • Verschwiegenheitserklärung und Verzicht auf den eigenen Erwerb dieses Objekts
  • 60 Minuten Hauptgespräch
  • Eine Seite Gesprächszusammenfassung im Anschluss

ca. 3 Tage Vorlauf.

Zweitmeinung anfragen

Kein Mailprogramm?info@ikdm-gmbh.de

Profi

Bis zum Notartermin

2.500 € zzgl. 30 % des Verhandlungserfolgs, höchstens 15.000 €

Für den Fall, dass du kaufen willst und jemanden brauchst, der die nächsten Wochen mitdenkt.

  • Alles aus Erstgespräch und Zweitmeinung
  • 6 Wochen Begleitung bis zum Notartermin
  • 6 Gespräche von je 45 Minuten
  • Ankaufsstrategie: Höchstpreis, Ausstiegspunkt, Reihenfolge der Schritte
  • Vorbereitung deines Banktermins, damit du dort nicht als Bittsteller sitzt
  • Impulse für die Kaufpreisverhandlung, führen wirst du sie selbst
  • Keine Finanzierungsvermittlung, keine Darlehensempfehlung
Rate ich dir ab und du kaufst nicht, bleibt es bei den 2.500 €.

Der Erfolgsanteil fällt nur bei Beurkundung an und nur auf die Differenz zwischen dem Angebotspreis bei Auftragserteilung und dem beurkundeten Kaufpreis.

Profi anfragen

Kein Mailprogramm?info@ikdm-gmbh.de

Warum ich nur wenige Objekte im Monat annehme

Ich lebe von meinem eigenen Bestand, nicht von dieser Leistung. Jede Prüfung kostet mich Arbeitszeit, die sonst in eigene Ankäufe fließt. Deshalb nehme ich nur eine begrenzte Zahl von Aufträgen pro Monat an, derzeit maximal 2 Objekte. Ist der Monat voll, bekommst du einen Termin im nächsten.

Kann ich dir nicht helfen, nehme ich deinen Auftrag gar nicht erst an.

Wenn ich dir abrate und du kaufst nicht, hat sich das Honorar in dem Moment bezahlt gemacht, in dem du nicht unterschrieben hast.

Für alle Pakete gilt: keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, keine Finanzierungsvermittlung. Keine technische oder bauliche Prüfung des Objekts. Kein Nachweis und keine Vermittlung von Objekten.

Kostenloser Download

Ein Exposé muss nicht lügen. Es genügt, die richtigen Zahlen wegzulassen.

Fünf Sätze, die in fast jedem Exposé stehen, und was sie wirklich heißen. Zwei Seiten zum Mitnehmen zum nächsten Besichtigungstermin.

PDF herunterladen 2 Seiten

Ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse. Du lädst es herunter und bist fertig.

Aus dem PDF
„Mietsteigerungspotenzial vorhanden“
Du kaufst eine Miete, die es so nicht gibt.
„Jahresmiete laut Mietenliste“
Papier. Kein Kontoauszug.
„Teilsaniert“ oder „modernisiert“
Neu gestrichen, nicht neu gemacht.
„Rendite 6 Prozent“
Miete geteilt durch Kaufpreis. Sonst nichts.
„Langjährige, zuverlässige Mieter“
Niedrige Miete, die du nicht loswirst.
Häufige Fragen

Bevor du fragst

Was kostet eine Zweitmeinung vor dem Immobilienkauf?

Die Zweitmeinung zu einem konkreten Objekt kostet 990 Euro inklusive Umsatzsteuer. Das Erstgespräch ohne Unterlagen kostet 249 Euro und wird angerechnet, wenn du innerhalb von 14 Tagen die Zweitmeinung buchst. Die Begleitung bis zum Notartermin kostet 2.500 Euro zuzüglich 30 Prozent des Verhandlungserfolgs, höchstens 15.000 Euro.

Ist das ein Gutachten oder eine Wertermittlung?

Nein. Du bekommst eine wirtschaftliche Einschätzung aus der Praxis eines privaten Immobilienkäufers, kein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten nach anerkannten Verfahren kostet 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts und beantwortet nicht die Frage, ob du dir das Objekt leisten kannst.

Ich habe schon einen Finanzierungsberater. Brauche ich das trotzdem?

Dein Finanzierungsberater wird in der Regel von der Bank bezahlt, und zwar nur dann, wenn der Vertrag zustande kommt. Er prüft, ob die Finanzierung machbar ist, nicht ob der Kauf klug ist. Das sind zwei verschiedene Fragen.

Was passiert, wenn du mir vom Kauf abrätst?

Das Honorar für die Prüfung bleibt gleich, ob du kaufst oder nicht. Rate ich dir ab und du kaufst nicht, hat sich der Betrag in dem Moment bezahlt gemacht, in dem du nicht unterschrieben hast.

Wie schnell bekomme ich einen Termin?

Für die Zweitmeinung rechne mit etwa drei Tagen Vorlauf, damit ich die Unterlagen durchrechnen kann. Ich nehme maximal zwei Objekte im Monat an. Ist der Monat voll, bekommst du einen Termin im nächsten.

Für welche Objekte machst du das?

Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, ein Objekt je Auftrag. Du bringst das Objekt mit, ich weise dir keines nach und vermittle nichts. Objekte, die du mir zur Prüfung gibst, kaufe ich nicht selbst.

Prüfung anfragen

Du gibst mir die Eckdaten, ich melde mich innerhalb von 24 Stunden und sage dir, ob ich dir bei diesem Objekt überhaupt helfen kann.

Erst danach beauftragst du mich.

Du bringst das Objekt mit, ich weise dir keines nach. Objekte, die du mir zur Prüfung gibst, kaufe ich nicht selbst.

Deine Anfrage geht per E-Mail direkt an mich. Es werden keine Daten über diese Website übertragen oder gespeichert. Keine Weitergabe, kein Newsletter, keine Nachfassmails.

Schreib mir dazu, was du hast:

  • Objektart und Ort
  • Kaufpreis oder Angebotspreis
  • Anzahl der Einheiten
  • Ist-Nettokaltmiete pro Jahr
  • Link zum Exposé
  • Bis wann du entscheiden musst
  • Deine Telefonnummer
Anfrage per E-Mail senden

Der Knopf öffnet dein E-Mail-Programm mit einer vorbereiteten Nachricht. Passiert nichts, schreib direkt an info@ikdm-gmbh.de